주택담보대출 이자를 내고 있는 직장인이라면 연말정산에서 이자 상환액을 소득공제로 받을 수 있습니다. 핵심은 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택, 등기 후 3개월 이내 대출, 12월 31일 기준 무주택 또는 1주택 세대주라는 세 가지 조건입니다. 공제 한도는 상환기간과 금리 방식에 따라 연 600만원부터 2,000만원까지 달라집니다.
이 글은 2026년 11월 4일 법령정보센터의 소득세법 제52조(시행 2026.1.1)와 소득세법 시행령 제112조(시행 2026.10.1)를 확인해 작성했습니다. 신청 전에 회사 연말정산 안내와 국세청 공식 안내를 다시 확인하세요.
장기주택저당차입금 이자 공제란
세법에서는 주택담보대출 이자 공제를 '장기주택저당차입금 이자 상환액 공제'라고 부릅니다. 주택자금공제의 한 종류로, 해당 연도에 낸 이자 상환액을 근로소득금액에서 빼 줍니다(소득세법 제52조 제5항).
세액공제가 아니라 소득공제라서, 실제로 줄어드는 세금은 본인에게 적용되는 세율에 따라 달라집니다. 예를 들어 공제액 600만원에 세율 15% 구간이라면 소득세가 약 90만원 줄어드는 셈입니다(지방소득세 제외, 직접 계산한 예시).
공제 대상 조건 5가지
소득세법 제52조 제5항과 시행령 제112조 제8항을 정리하면 아래 조건을 모두 갖춰야 합니다.
- 근로소득자: 근로소득이 있는 거주자여야 하며 일용근로자는 제외됩니다.
- 무주택 또는 1주택 세대주: 세대주가 이 공제나 주택청약·주택임차차입금 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있습니다.
- 주택 가격: 취득 당시 기준시가가 6억원 이하인 주택이어야 합니다.
- 대출 형태: 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등이나 주택도시기금에서 빌린 돈이어야 합니다. 주택을 사면서 승계한 대출도 포함됩니다.
- 대출 시기와 명의: 소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 빌렸고, 채무자가 저당권이 설정된 주택의 소유자여야 합니다.
기준시가는 개별주택가격·공동주택가격 공시 전에 대출을 받았다면 대출 이후 처음 공시된 가격으로 판단합니다.
상환기간·금리 방식별 공제 한도
공제 한도는 대출의 상환기간과 고정금리·비거치식 분할상환 여부로 정해집니다(소득세법 제52조 제5항·제6항).
| 상환기간 | 금리·상환 방식 | 연간 공제 한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리이면서 비거치식 분할상환 | 2,000만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 그 밖의 방식 | 800만원 |
| 10년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 |
이 한도는 주택청약종합저축 소득공제, 주택임차차입금 원리금 상환액 공제와 합친 금액 기준입니다. 세 공제를 함께 받으면 합계가 위 한도를 넘을 수 없습니다.
고정금리·비거치식 분할상환의 뜻
시행령 제112조 제9항에 따르면 '고정금리 방식'은 대출금의 70% 이상에 대해 상환기간 동안 고정금리로 이자를 내는 경우입니다. 5년 이상 단위로 금리를 바꾸는 방식도 고정금리로 봅니다.
'비거치식 분할상환'은 이자만 내는 거치기간이 1년 이내이고, 그 뒤 매년 정해진 금액 이상의 원금을 나눠 갚는 경우를 말합니다. 내 대출이 어느 쪽인지는 대출 약정서나 은행에 확인하는 것이 가장 정확합니다.
공제가 안 되거나 주의할 경우
- 2주택 이상: 세대 구성원이 가진 주택을 포함해 12월 31일 현재 2주택 이상이면 공제가 적용되지 않습니다.
- 세대주가 아닌 경우: 세대주는 실제 거주 여부와 관계없이 적용되지만, 세대주가 아닌 사람은 실제로 거주해야 적용됩니다.
- 판정 기준일: 세대주 여부는 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 상황으로 판단합니다.
- 요건이 깨진 경우: 시행령 요건을 충족하지 못하게 되면 그 사유가 생긴 날부터 공제가 적용되지 않습니다.
대환·상환기간 연장해도 받을 수 있나
시행령 제112조 제10항은 같은 은행 또는 다른 은행으로 대출을 옮기는 대환도 장기주택저당차입금으로 인정합니다. 이때 상환기간은 15년 이상이어야 하고, 처음 빌린 날을 기준으로 기간을 계산하며 기존 대출 잔액까지만 인정됩니다.
상환기간이 15년 미만이던 대출을 15년 이상으로 연장하거나, 15년 이상 신규 대출로 갈아탄 경우에도 연장·신규 차입 당시 기준시가가 6억원 이하라면 인정됩니다.
신청 방법과 함께 볼 공제
주택자금공제는 본인이 신청해야 적용됩니다(소득세법 제52조 제8항). 회사 연말정산 때 주택자금 공제 항목을 빠뜨리지 말고 신청하세요. 공제액이 종합소득금액을 넘으면 넘는 부분은 없는 것으로 봅니다.
무주택자라면 주택청약 소득공제를 함께 확인해 보세요. 조건과 한도는 주택청약 소득공제 조건 글에 정리했고, 월세를 낸다면 월세 세액공제 조건·한도 글을 참고하면 됩니다. 연말정산 공제 항목 전체는 연말정산 2027 총정리에서 한 번에 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 1주택자도 주택담보대출 이자 공제를 받을 수 있나요?
네. 무주택이거나 1주택을 보유한 세대의 세대주라면 다른 요건을 갖춘 경우 받을 수 있습니다. 12월 31일 현재 2주택 이상이면 제외됩니다.
Q. 집값이 지금 6억원을 넘으면 공제가 안 되나요?
법은 '취득 당시' 기준시가 6억원 이하를 요건으로 정하고 있습니다. 시세가 아니라 공시가격 기준이라는 점도 확인하세요.
Q. 집을 사고 몇 달 뒤에 받은 대출도 되나요?
소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 빌린 대출이어야 합니다. 다만 집을 사면서 전 소유자의 대출을 인수한 경우에는 3개월 요건을 적용하지 않습니다.
Q. 공제 한도 1,800만원은 이자를 1,800만원 냈을 때만 의미가 있나요?
한도는 공제받을 수 있는 최대 금액입니다. 실제 공제액은 그해 낸 이자 상환액이며, 주택청약·주택임차차입금 공제와 합산해 한도를 적용합니다.
Q. 세대원인데 세대주가 공제를 안 받으면 제가 받을 수 있나요?
세대주가 이 공제와 주택청약·주택임차차입금 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원이 받을 수 있습니다. 세대원은 실제 거주해야 적용됩니다.
문의처
국세상담센터 126, 재정경제부 소득세제과 044-215-4216(법령정보센터 소득세법 화면 표기 기준).
참고 자료
이 글의 키워드 검색량은 datapin.kr(https://datapin.kr)에서 확인했습니다.