전세보증금을 돌려받지 못한 전세사기 피해자에게 국가가 "보증금의 3분의 1까지는" 회복을 보장하는 최소보장제가 2026년 11월 13일부터 시행됐습니다. 경매 배당이 거의 없었던 피해자라도, 부족한 금액을 현금(최소지원금)으로 받을 수 있게 된 것입니다.
이 글은 국토교통부가 발표한 보도자료와 참고 질의응답을 바탕으로 누가 대상인지, 얼마를 받는지, 언제·어디서 신청하는지를 계산 사례와 함께 정리했습니다. 개인 사건의 법률 판단이 아니라 제도 정보를 제공하는 글이며, 실제 지급 여부는 LH 심사로 결정됩니다.
이 글은 2026년 11월 14일 국토교통부 보도자료 「전세사기피해자 최소보장제 시행, 10일부터 최소지원금 신청하세요!」(2026.11.9 배포)와 참고 Q&A, 「전세사기피해자등 480건 추가 결정」(2026.11.11 배포), 대한민국 정책브리핑 기사(2026.11.9)를 확인해 작성했습니다. 신청 전에 LH 청약플러스 공고문과 공식 안내를 다시 확인하세요.
왜 지금 화제인가: 11월 10일 신청 접수, 13일 시행
국토교통부는 11월 9일 보도자료에서 최소보장제를 13일부터 시행하고, 한국토지주택공사(LH)를 통해 10일부터 온라인 사전 신청을 받는다고 밝혔습니다. 대한민국 정책브리핑도 같은 날 "전세사기 피해자 '최소보장제' 13일부터 시행…10일부터 신청"이라는 제목으로 이 내용을 전했습니다.
이 제도는 2026년 5월 12일 개정·공포된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 특별법)에 근거하고, 10월에 시행령·시행규칙이 개정되면서 산정 기준과 신청 절차가 정해졌습니다.
대상이 될 수 있는 사람도 적지 않습니다. 국토교통부 11월 11일 배포 자료에 따르면 특별법 제정(2023.6.1) 이후 전세사기피해자등으로 결정된 건수는 누적 42,039건이고, 위원회 처리 건수는 72,389건입니다. LH가 매입을 마친 피해주택은 11,542호(2026.10.31 기준)입니다.
최소보장제 한눈에: 최소지원금과 선지급금은 무엇이 다른가
최소보장제는 두 가지로 구성됩니다. 경·공매가 끝난 뒤 모자란 만큼을 채워 주는 최소지원금, 그리고 신탁사기처럼 배당으로 돌려받기 어려운 피해자에게 처분이 끝나기 전에 먼저 주는 선지급금(선지급-후정산)입니다.
| 구분 | 최소지원금 | 선지급금(선지급-후정산) |
|---|---|---|
| 대상 | 전세사기피해자(제2조제4호 가목)와 다목 피해자등 중 피해회복금이 보증금의 1/3 미만 | 신탁사기 등 무권계약 피해자 중 피해회복금이 보증금의 1/3 미만 |
| 금액 | 보증금 × 1/3 − 피해회복금 | 보증금 × 1/3 − (임대인 등에게 변제받은 금액 + 선지급 전 임대료 재정지원액 등) |
| 신청 시점 | 경·공매 종료 후(LH 매입 요청 시 경매차익 산정 완료 후) | 경·공매 등 종료 이전 |
| 이후 정산 | - | LH 매입 등으로 차익이 생기면 추가 지급해 정산 |
출처: 국토교통부 보도자료(2026.11.9). 무권계약 피해자란 적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차계약을 맺은 피해자를 말합니다.
나도 대상일까? 4단계로 판단하기
보도자료와 참고 Q&A를 순서대로 따라가면 아래 네 질문으로 정리됩니다. 하나라도 '아니오'면 최소지원금 대상이 아닐 가능성이 큽니다.
- 특별법상 피해자로 결정됐나요? 전세사기피해자(가목) 또는 다목 피해자등이어야 합니다. 다목 임차인은 보증금이 5억원 이하이고 임대인의 반환 의도 미이행이 확인되며, 전입신고·확정일자 등을 갖춰 피해자등으로 인정된 사람입니다.
- 제외 사유에 해당하지 않나요? 대한민국 국적이 없는 사람, 나목 임차인(보증금 5억원 초과), 피해주택을 직접 매수한 피해자, 경·공매에서 배당요구·배분요구를 하지 않은 피해자(2026.11.13 이전에 최초로 경매개시결정 등이 있던 경우는 제외)는 최소지원금을 신청할 수 없습니다.
- 경·공매가 끝났나요? 최소지원금은 배당액이 확정돼야 계산할 수 있어 종료 후에 신청합니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자라면 종료 전에도 선지급금을 신청할 수 있습니다.
- 돌려받은 돈이 보증금의 1/3보다 적나요? 배당액, 임대인·공인중개사에게 변제받은 금액, 경매차익·임대료 재정지원액을 모두 더한 피해회복금이 보증금의 1/3 미만이어야 합니다.
제도 시행 전에 이미 경·공매가 끝난 피해자도 대상에 포함된다고 국토교통부 Q&A는 안내합니다. 피해자 결정을 아직 받지 못했다면 최소보장제보다 먼저 피해자 결정 신청이 필요합니다.
최소지원금 계산 사례 3가지
공식 산식은 "임차보증금의 1/3 − 피해회복금"입니다. 아래 ①은 국토교통부가 보도자료에 실은 예시이고, ②와 ③은 같은 산식으로 직접 계산한 예시입니다.
사례 ① 보증금 1억원, 경매 배당 1,000만원(국토부 예시)
보증금의 1/3은 약 3,333만원입니다. 배당 외에 회복한 돈이 없다면 3,333만원 − 1,000만원 = 최소지원금 2,333만원이고, 최종 회복액은 3,333만원(회복률 33.3%)이 됩니다. 배당이 전혀 없었다면 최소지원금은 3,333만원입니다.
사례 ② 보증금 1억5,000만원, 배당 3,000만원 + 임대인 변제 500만원(예시)
1/3은 5,000만원, 피해회복금은 3,000만원 + 500만원 = 3,500만원입니다. 최소지원금은 5,000만원 − 3,500만원 = 1,500만원으로 계산됩니다.
공인중개사법 제30조에 따른 손해배상액처럼 보증금을 실제로 회수한 돈도 피해회복금에 들어간다는 점을 함께 기억해야 합니다.
사례 ③ 보증금 2억원, 경매 배당 8,000만원(예시)
1/3은 약 6,667만원인데 배당만으로 8,000만원을 회복했으므로 부족분이 없습니다. 이 경우 최소지원금은 0원, 즉 대상이 아닙니다.
선지급금 예시: 신탁사기 피해, 보증금 9,000만원
처분 전이라 배당이 없고, 그동안 임대료 재정지원 300만원을 받았다고 가정해 보겠습니다. 선지급금은 1/3인 3,000만원에서 300만원을 뺀 2,700만원으로 계산됩니다(예시). 나중에 LH 매입 등으로 차익이 생기면 추가 지급으로 정산됩니다.
신청 시기와 기한: 유형별로 다르다
최소지원금은 배당 확정이 필요해 '언제부터' 신청할 수 있는지가 피해 유형마다 다릅니다.
| 유형 | 신청 가능 시점 |
|---|---|
| LH에 피해주택 매입을 요청한 경우(최소지원금) | 경매차익 산정 완료 이후(LH가 개별 안내 예정) |
| 피해주택이 제3자에게 낙찰된 경우(최소지원금) | 경·공매 배당 완료 이후 |
| 신탁사기·무권계약 피해자(선지급금) | 경·공매 등 종료 이전 |
출처: 국토교통부 보도자료 참고2 Q&A(2026.11.9)
신청 기한은 "피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내" 또는 "경·공매 절차가 완료된 날부터 1년 이내"로 안내됐습니다. 제도 시행 전에 이미 피해자로 결정된 사람은 시행일인 2026년 11월 13일부터 3년, 즉 2029년 11월 13일까지 신청할 수 있습니다.
두 기한이 '또는'으로 함께 안내돼 있어, 내 경우 어느 쪽이 적용되는지는 신청 전에 LH 콜센터(1600-1004)에 확인하는 것이 안전합니다. 경·공매가 끝난 날이 가까운 분은 1년 기한을 기준으로 서두르는 편이 좋습니다.
신청 방법 6단계와 준비 서류
- 자가 진단: LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 최소지원금·선지급금 대상 여부를 스스로 진단할 수 있습니다.
- 서류 준비: 필수 서류는 피해자 결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 신분증명서(주민등록증·운전면허증·여권 등), 피해주택의 부동산등기사항전부증명서입니다.
- 선택 서류: 신탁사기 피해자는 신탁원부, 최소지원금 신청자는 배당표 또는 배분계산서, 임대인 등에게 변제받은 적이 있으면 그 증빙을 냅니다.
- 신청: 온라인은 11월 10일부터 LH 청약플러스, 방문·우편은 11월 13일부터 LH 지역본부에 제출합니다.
- 심사·통지: LH가 신청일부터 90일 안에 지급 여부를 정해 서면 또는 카카오톡 등 전자적 방법으로 알립니다. 보완이 필요하면 30일 연장될 수 있습니다.
- 이의신청·지급: 결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 LH에 이의신청할 수 있고, 지급은 LH가 피해자에게 합니다.
문의처
- LH 콜센터 1600-1004 (신청 방법·공고문)
- 한국토지주택공사 전세피해지원단 031-738-4713
- 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과 044-201-5236
자주 틀리는 4가지
① 지자체 지원금까지 피해회복금에 더해 계산하기. 국토교통부 Q&A는 지방정부 지원금, 금융지원처럼 특별법·시행령이 피해회복금으로 정하지 않은 돈은 최소지원금 산정에 고려하지 않는다고 했습니다. 그만큼 최소지원금이 줄지 않습니다.
② 피해자 결정 전에 최소지원금부터 신청하기. 최소지원금은 피해자(가목) 또는 다목 피해자등으로 결정된 사람이 대상입니다. 불인정·부결된 경우에는 특별법 제15조에 따른 이의신청이나, 사정이 바뀌었을 때 재신청이 먼저입니다.
③ 배당요구를 하지 않고 기다리기. 2026년 11월 13일 이후 경매개시결정 등이 난 사건에서 배당·배분요구를 하지 않으면 최소지원금을 신청할 수 없습니다. 경매 절차 안내를 받으면 배당요구 기한부터 확인하세요.
④ 보증금 전액을 받는 제도로 이해하기. 최소보장제는 보증금의 1/3까지를 보장하는 제도입니다. 이미 1/3 이상을 회복했다면 지급액이 없고, 그 이상의 회복은 기존 경·공매 절차와 LH 매입 제도로 진행됩니다.
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자주 묻는 질문
Q. 11월 13일 전에 경매가 끝났는데도 받을 수 있나요?
A. 국토교통부 Q&A는 제도 시행(2026.11.13) 전에 이미 경·공매가 종료된 피해자도 지원 대상이라고 안내했습니다. 다른 요건(피해자 결정, 회복금 1/3 미만 등)은 같이 충족해야 합니다.
Q. 보증금이 5억원을 넘으면요?
A. 나목 임차인(보증금 5억원 초과)은 최소지원금을 신청할 수 없는 경우로 안내됐습니다.
Q. 신청하면 언제 결과가 나오나요?
A. LH가 신청일부터 90일 안에 지급 여부를 결정해 통지할 계획이며, 보완이 필요하면 30일 연장될 수 있습니다.
Q. LH에 피해주택 매입을 요청했는데 지금 신청하면 되나요?
A. 이 경우 최소지원금은 경매차익 산정이 끝난 뒤 신청할 수 있고, LH가 신청 시기와 방법을 개별 안내할 예정이라고 했습니다.
Q. 이 글대로 하면 반드시 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 이 글은 공식 발표를 정리한 정보 제공용이며, 지급 여부와 금액은 서류와 LH 심사로 결정됩니다. 법률적 판단이 필요하면 전문가 상담을 받으세요.
참고 자료
- 국토교통부 보도자료 「전세사기피해자 최소보장제 시행, 10일부터 최소지원금 신청하세요!」(2026.11.9 배포, 피해지원총괄과) 및 참고2 Q&A
- 국토교통부 보도자료 「전세사기피해자등 480건 추가 결정」(2026.11.11 배포)
- 대한민국 정책브리핑 「전세사기 피해자 '최소보장제' 13일부터 시행…10일부터 신청」(2026.11.9)
- LH 청약플러스 apply.lh.or.kr